PLD 2026: obligaciones de actividades vulnerables para desarrolladoras

En 2026 una desarrolladora puede caer en dos actividades vulnerables de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita. La fracción V del artículo 17 cubre construir o desarrollar inmuebles, e intermediar en la transmisión o en la constitución de derechos, cuando hay compra o venta y la actividad es habitual o profesional. La fracción V Bis cubre recibir recursos destinados a un desarrollo inmobiliario para venderlo o rentarlo. En las dos, el aviso procede si el acto es igual o superior a 8,025 veces el valor diario de la UMA.

Kalibra se fundó en enero de 2025. Todo lo que vende es desarrollo a la medida, incluido el CRM. Hoy lo usan 3 desarrolladoras en Mérida y Playa del Carmen, con más de 25 desarrollos en conjunto. No publicamos sus nombres ni una tarifa. El expediente del comprador vive en el ERP para desarrolladoras inmobiliarias, junto a la unidad. El alcance se escribe en el proceso de implementación: 6 a 8 meses, con acompañamiento de 2 a 3 meses después del arranque. La demo dura 30 minutos. Lo que el sitio ya responde está en las preguntas frecuentes.

Fracción V y fracción V Bis

El decreto del 16 de julio de 2025 entró en vigor el 17 de julio. El texto está en el PDF de la Cámara de Diputados. La V es habitual o profesional: construir, desarrollar o intermediar cuando hay compra o venta. La V Bis es recibir recursos para un desarrollo —construcción o fraccionamiento de lotes— destinado a venta o renta, como lo define el artículo 3. También queda quien actúa por fideicomiso.

El criterio del SAT dice que puede estar en las dos: en la V si participa en la compraventa y en la V Bis si recibe recursos para un desarrollo concreto. Qué recibo cae en cada una lo clasifica el área jurídica. La fracción XII es de quien da fe. El aviso del notario no sustituye el de la desarrolladora.

El umbral sigue en UMA

La tabla de umbrales del portal pone en las fracciones V y V Bis la identificación en todos los casos y el aviso en 8,025 UMA. La ley publica el monto del aviso y no un monto aparte de identificación. El INEGI fijó en el Diario Oficial del 9 de enero de 2026 el valor diario en 117.31 pesos, desde el 1 de febrero de 2026. Con ese valor, el SAT expresa 8,025 UMA como 941,412.75 pesos. El umbral legal sigue siendo el múltiplo de la UMA del día que la disposición señale.

Los actos del mismo cliente se suman. Las preguntas del portal remiten al artículo 17, al artículo 7 del reglamento y a las reglas: si no hay monto de identificación, entran todos, por cliente, en un periodo de hasta seis meses. El acuerdo del 7 de agosto de 2026, vigente el 30 de noviembre, nombra en su artículo 19 a las fracciones V y V Bis. Hasta esa fecha siguen las reglas anteriores.

La obligación, en una hoja

La última columna separa lo que Kalibra publica de lo que se escribe en el proyecto. El aviso lo presenta quien cumple.

Alta, cliente y expediente

El padrón se tramita en el Portal de Prevención de Lavado de Dinero. Desde el 17 de julio de 2025 el criterio del SAT permite el formato del Anexo A, salvo a quien actúa por fideicomiso, que cumple cuando el formato lo identifique. El 24 de septiembre de 2026 se publicó una resolución que modifica ese formato. Conviene ver en el portal si la figura ya está. El acuerdo vigente el 30 de noviembre trae un capítulo de alta para fideicomisos.

El artículo 18 pide identificar con medio oficial y, si hay relación de negocios, la actividad. La cédula de documentos está en las reglas. El beneficiario controlador del artículo 3 obtiene el beneficio por medio del cliente o controla a la persona moral. Entre los supuestos está el voto sobre más del veinticinco por ciento del capital. La fracción III ya pide documentos: la constancia sola no basta. El capítulo nuevo, para actos desde el 1 de marzo de 2027, no aplaza esa fracción. Si el cliente se niega, el artículo 21 ordena no celebrar el acto. En ventas y apartados la venta abre el expediente.

El beneficiario controlador en la compraventa

El beneficiario controlador es la persona física que, al final, se beneficia del inmueble o controla a quien compra. El artículo 3 de la ley lo define, y el artículo 3, fracción IV, del acuerdo del 7 de agosto de 2026 lo precisa: obtiene el goce, uso, disfrute, aprovechamiento o disposición del bien, o ejerce el control efectivo de la persona moral cliente y de quienes actúan por cuenta de ella. Controlar incluye el voto sobre más del veinticinco por ciento del capital social.

En la venta importa porque la unidad puede comprarla una persona moral y firmar un apoderado. El apoderado no es, por ese solo hecho, quien controla. Hay que llegar a la persona física. Si no se identifica, el expediente describe a la empresa y no a quien decide. El aviso, cuando procede, lleva los datos del cliente y del beneficiario controlador.

El artículo 23 Quinquies de ese acuerdo fija un orden para la persona moral. Primero, quien tenga el 25% o más del capital. Si así no se identifica, quien controle por la estrategia, las decisiones o la dirección. Al final, el funcionario de mayor jerarquía. En un fideicomiso, el artículo 23 Quinquies 1 pide a quien, en última instancia, dispone, administra o dirige los bienes, y seguir la cadena hasta una persona física. Ese capítulo se observa en actos desde el 1 de marzo de 2027. La fracción III del artículo 18 ya pide documentos desde el 17 de julio de 2025: la constancia sola no basta.

La identificación es previa al acto o, a más tardar, al iniciar la relación de negocios. El procedimiento y los soportes se conservan en el expediente, en el domicilio registrado, al menos diez años. No se recaban esos datos si la persona moral o el fideicomiso cotiza en bolsa y da la clave de pizarra, ni en las personas morales de los anexos 4 Bis, 6 Bis, 7-A y 7 Bis A. Si el cliente se niega, el artículo 21 ordena no celebrar el acto. Los archivos van en el expediente digital de la unidad. Kalibra no identifica al beneficiario controlador.

Listas que se consultan antes de cerrar

Antes de cerrar se revisa si el comprador y, cuando aplica, el beneficiario controlador están en las listas que la UIF da a conocer. El artículo 38 del acuerdo del 7 de agosto de 2026 dice que la UIF puede usar listas de autoridades nacionales, de organismos internacionales o de autoridades de otros países, reconocidas por los instrumentos de los que México es parte, sobre personas vinculadas a los ilícitos que ese artículo señala. El SAT remite al portal para esas listas. La consulta queda en el expediente, con fecha: en una revisión, lo que no está documentado no se puede mostrar.

• Las jurisdicciones de alto riesgo y de mayor monitoreo.
• La lista consolidada del Consejo de Seguridad de la ONU, con personas y entidades sancionadas.
• La actualización de las listas que la UIF da a conocer en el mismo portal.

Si con quien se realiza o se intenta el acto está en el listado del artículo 38, el artículo 27 ordena un aviso dentro de las 24 horas, que es el plazo de los artículos 26 Bis y 26 Bis 1. El transitorio quinto deja ese envío a seis meses después de la resolución que modifique los formatos. La consulta y el registro en el expediente no esperan ese formato. La lista de personas bloqueadas del sector financiero vive en el portal de la UIF para esos sujetos. No sustituye a las listas que el portal de actividades vulnerables ya publica.

El artículo 69-B del Código Fiscal de la Federación es otra lista, del SAT: contribuyentes con operaciones presuntamente inexistentes, y la de definitivos. No es la lista de personas bloqueadas. Se consulta porque un comprador en esa relación cambia el expediente fiscal de la venta. Si se cierra o no, lo dice el área jurídica.

La lista OFAC, del Departamento del Tesoro de Estados Unidos, no es una lista que el artículo 38 publique por sí sola. Pesa en la práctica si el comprador, o la persona moral, tiene vínculo con ese país. No sustituye a las listas del portal. La confirma el área jurídica.

La persona políticamente expuesta no está en una lista de bloqueo. El artículo 3, fracción IX Bis, de la ley y el artículo 23 Quáter del acuerdo la definen: quien desempeña o desempeñó funciones públicas de alta jerarquía, en México o en el extranjero. Se asimilan el cónyuge, la concubina o el concubinario, el parentesco por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado, y los asociados con vínculo patrimonial. La nacional sigue considerada así durante el año siguiente a dejar el cargo. La consulta de las nacionales es la aplicación Consulta PEP 2.0, en la página de la UIF, con la e.firma del alta. El transitorio décimo abre esa consulta nueve meses después del 30 de noviembre de 2026. Una persona políticamente expuesta extranjera se trata, al menos, como grado de riesgo alto. Si además el grado es alto, el artículo 23 Ter 5 pide la aprobación de un directivo antes del acto.

Avisos e informe en ceros

El artículo 23 fija el aviso a más tardar el día 17 del mes siguiente, por medios electrónicos y con los datos del cliente y del beneficiario controlador. El criterio del SAT mantiene el Anexo 5-B para la V Bis. Si hay sospecha de que los recursos se relacionan con los delitos que la ley señala, la fracción VI del artículo 18 pide aviso en 24 horas, aunque el acto no se celebre.

El artículo 25 del acuerdo del 7 de agosto de 2026 mantiene el informe del mes sin actos objeto de aviso. Entra en vigor el 30 de noviembre. Hasta entonces siguen las reglas anteriores. El trámite del SAT describe el informe en ceros a más tardar el día 17 del mes siguiente. Desde esa vigencia, en la fracción V la fecha del acto es la liquidación al alcanzar el umbral, y en la V Bis la última aportación destinada en el mes. El acuerdo pide la e.firma del RFC ante la UIF, por conducto del SAT.

Efectivo en la compraventa

El artículo 32 prohíbe pagar y aceptar monedas, billetes o metales preciosos, aunque el efectivo pase por una entidad financiera, cuando se constituyen o transmiten derechos reales sobre inmuebles por al menos 8,025 veces la UMA del día del pago. El múltiplo coincide con el del aviso. El supuesto es otro: uno dice cuándo se avisa y el otro con qué no se liquida. Un pago mixto lo lee el área jurídica.

Qué línea del banco es de qué unidad está en la conciliación bancaria con IA para desarrolladoras. Aquí importa la forma de pago frente al artículo 32, guardada en el expediente. El comprobante de la misma venta es otro documento: la guía de CFDI 4.0 para desarrolladoras separa apartado, enganche y complemento.

Representante, calendario y sanciones

El artículo 20 obliga a la persona moral y a quien actúa por fideicomiso a designar ante la Secretaría a una representante encargada del cumplimiento. Mientras no sea aceptada, responde el órgano de administración. El primer periodo anual de capacitación de las reglas nuevas es 2027.

El transitorio tercero del decreto dejó las fracciones VII a XI del artículo 18 a los plazos de las reglas. El acuerdo pone la vigencia general el 30 de noviembre de 2026. La evaluación de riesgos, el manual, la clasificación del cliente, el conocimiento del cliente y el capítulo del beneficiario controlador se observan desde el 1 de marzo de 2027. Los mecanismos automatizados, a más tardar el 1 de junio de 2027. La primera auditoría cubre 2028. El detalle está en el acuerdo.

Las multas del artículo 54 se miden en veces el valor diario de la UMA. En los supuestos más graves se comparan con un porcentaje del acto, cuando se puede cuantificar, y se aplica la mayor. Pasados treinta días de la fecha debida, el artículo 53 trata el aviso como omitido. La Secretaría puede suspender actos con determinadas personas clientes. Cumplir de forma espontánea, antes de una verificación, puede evitar la sanción por una sola vez.

Qué ordena un ERP, y qué publica Kalibra

El expediente sirve si está junto a la unidad: cliente, documentos, beneficiario controlador y forma de pago. El expediente digital nace con la venta. Cobranza alerta el vencimiento del pago, no un aviso a la autoridad. La conciliación bancaria con IA cruza el estado de cuenta con la unidad. Los reportes muestran ventas y cobranza. El banco y el CFDI están en integraciones de un ERP inmobiliario. Una alerta por el umbral en UMA, el marcaje de efectivo o un reporte con los campos del aviso se escribe en el alcance. Kalibra no presenta avisos ni se conecta al SAT ni a la UIF. No hay tarifa publicada.

Lista corta para dirección y cumplimiento

1. ¿El alta está en la fracción V, en la V Bis o en las dos, y el formato ya identifica la figura?
2. ¿Hay representante de cumplimiento aceptada, o está claro quién responde mientras tanto?
3. ¿El expediente de la unidad tiene la identificación y, si aplica, los documentos del beneficiario controlador?
4. ¿Quedó en el expediente, con fecha, la consulta de las listas del portal y, si aplica, de la persona políticamente expuesta?
5. ¿La suma por cliente muestra cuándo se llega a 8,025 veces la UMA diaria de aviso?
6. ¿El aviso sale a más tardar el día 17, y el mes sin actos objeto de aviso tiene informe?
7. ¿Quedó la forma de pago cuando el acto alcanza el múltiplo del artículo 32?
8. ¿La información está en el domicilio registrado, con conservación de al menos diez años?
9. ¿El área jurídica tiene el calendario: 30 de noviembre de 2026, marzo y junio de 2027, y la auditoría de 2028?